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2017年被業界稱為“住房租賃元年”，前所未有的政策支持力度帶動深圳租賃市場進入快車道。去年7月21日，中央九部委聯合發文并選取深圳、廣州等12個城市開展住房租賃市場試點，深圳等地隨即陸續推出多宗只租不售的租賃住宅用地。10月中旬，深圳出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》等政策文件，同時研究立法建設、搭建住房租賃平臺、培育龍頭租賃企業、明確金融支持政策等工作也快速推進，城中村改造成為重要的租賃用房來源。 專家指出，在“租購并舉”政策推動下，深圳、北京等重點城市從購到租的轉變將大大加快，租賃人口占比有望從目前35%左右提升到50%左右，與租賃市場相關的城市更新、住房改造、增量建設、經紀服務、資產管理、金融服務等生態體系將快速形成。2018年，深圳住房租賃市場將在加速孕育和發展中成就不平凡的一年。 ■巨頭和社會各方力量大舉入市 面對長租公寓市場的巨大藍海，深業、萬科、佳兆業、保利等一批房地產巨頭，紛紛以不同形式涉足，競相成立長租公寓品牌，如鏈家自如、世聯紅璞、魔方公寓、萬科泊寓、新派公寓、YOU+公寓、招商壹棧……據統計，目前排名前30位的房企已有13進入長租公寓領域，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多家，管理房間數量超過200萬間，行業排名前十的企業管理的房屋間數均已過萬。 深圳住房用地緊缺，長租公寓有利于盤活包括城中村在內的存量房。2017年，在政府主導和推動下，形形色色改造后的長租公寓舊貌換新顏：佳兆業集團在蛇口舉辦2017佳兆業創享空間品牌發布會，深業集團承租改造運營的首個“青年房卡計劃”落地的長租公寓項目——水圍檸盟人才公寓面市，由萬科旗下全資子公司——深圳市萬村發展有限公司主辦的“新圍仔村城中村改造展覽”正式揭幕。 此外，多個行業巨頭利用其互聯網、金融等特色優勢成為租賃市場的新興力量，發展勢如破竹。 11月3日，建設銀行深圳分行與招商等11家房地產公司，以及比亞迪等11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000余套長租房源，并發布個人住房租賃貸款產品按居貸。 支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海、北京、深圳等8座城市。括魔方、泊寓等知名品牌戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端告訴記者，在居住矛盾突出、傳統租房市場痛點多、房地產市場逐漸從增量時代進入存量時代的背景下，長租公寓市場正在經歷參與主體多元化、市場規模不斷擴大、龍頭企業加速成長的階段。 ■金融創新推動租賃市場快速發展 融資是進入住房租賃市場繞不開的課題，被業界公認的有效途徑REITs還未得到全面推行，不過與之相關的嘗試從未間斷。2017年，“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”、“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”先后發行，標志著長租公寓在資產證券化道路上邁出了巨大一步。“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”、“保利地產自持租賃住房類REITs”也陸續獲批，使權益型公寓類和自持租賃住房類在較短時間內均實現破冰。 快速推進的長租公寓金融創新，既昭示政府對此的鼓勵和支持，也為國內住房租賃市場開展資產證券化起到了重要的示范作用。此外，長租公寓備受市場關注，除了市場化因素及內外部環境影響外，大量資金的流入亦是其快速升溫的重要推手。此前，順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億元，開啟了公寓創業的“吸金時代”。隨即，互聯網+二房東魔方公寓融資2億美元，成為長租品牌公寓的爆炸性新聞。特別是2017年國家大力提倡“租購并舉”、深圳鼓勵發展住房租賃市場以來，各類大手筆的股權融資對租賃市場的快速發展起到了積極的推動作用。 業內人士分析，長租公寓可以很好地與金融產品相結合，注重運營、服務，有助于實現輕資產化，十分契合房企的轉型需求，因此吸引大量企業投身其中。目前，深圳已出現以龍頭房企、大型國有房企為主力，社會各方力量競相參與的住房租賃供給端，通過對各類房源的建設、改造、翻新和升級，大量提供穩定、長遠、高性價比的租賃房源。 不過對社會資本開展的長租公寓金融創新，張曉端也表達了自己的擔憂：“包括租賃住房Reits在內的金融創新雖將大大助力租賃市場，但相應的防范資本盲目追捧可能引發的金融風險也應得到重視。” ■多元化市場可滿足不同群體需求 種種跡象顯示，租賃將成為一種生活方式。傳統以私人出租為主的租賃市場，大多面臨著缺乏中介服務或服務不規范、租期不穩定、品質無保證、監管漏洞多等各種問題。未來，在住房租賃市場，規模化、規范化、品牌化經營將成為常態。 2017年12月，位于深圳農科中心核心地段、炙手可熱的深業中城也宣布不再賣房，而是轉為長租公寓，發揮其國有企業的示范作用，承擔其社會責任。專家表示，未來類似地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體，從青年到以家庭為單位；從中低收入家庭到高消費人群；甚至是持續終身，市場上都將有不同的租房品類。 以深業集團為例，其打造的全生命周期長租公寓新模式中，針對創業者、白領、精英及老人等不同人群推出了不同的租賃公寓項目。記者看到福田水圍檸盟人才公寓和龍崗東城中心青年公寓，強調年輕、共享，多以小戶型為主，價格在65元-75元平方米不等。因為有政府扶持，在其整體長租公寓模式中屬于保本項目（不以盈利為目的）。而針對精英、品位、居家的深業中城、深業世紀山谷項目，則以周邊市場價格為基準，打造成完全的商品式租賃公寓，租金+持有物業升值則是其主要的盈利模式。業內人士分析，未來將有更多的專業服務者從不同的切入點參與到住房租賃市場建設中來，提供科學的住房租賃解決方案，構建良性循環可持續發展的市場格局。 美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時也表示，入住長租公寓能夠普遍提升居住環境，但傳統租賃價格偏高，而租賃成本又在不斷上升，因此并不是所有工薪階層都會選擇。不過，隨著長租公寓數量的增加、種類的日趨豐富，各個收入階層、各種不同人群都能租賃到適合自己的長租房，上述困境有望打破。 市場人士普遍認為，深圳長租公寓市場當前仍處前期投入期，2018年則有望在政府、企業和社會各方的推動與參與下，走向更加合理、健康、寬廣的發展道路。（責任編輯：馬欣）
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